Chi paga le spese condominiali quando si vende casa?

Una delle domande che genera più dubbi durante la vendita di un appartamento riguarda le spese condominiali.

Chi deve pagare le rate già approvate? Cosa succede se viene deliberato un lavoro straordinario poco prima del rogito? E se l’assemblea si svolge dopo la vendita?

Sono situazioni molto frequenti e, se non gestite correttamente, possono creare incomprensioni tra venditore e acquirente.

Vediamo come funziona realmente.

La regola generale: conta il momento della delibera

Quando si parla di spese straordinarie, il principio generale è semplice: paga chi era proprietario dell’immobile nel momento in cui l’assemblea condominiale ha approvato i lavori.

Questo significa che, se il condominio delibera il rifacimento della facciata o del tetto mentre il venditore è ancora proprietario, il debito nasce in capo a lui, anche se il pagamento materiale avverrà dopo il rogito.

Si tratta di un principio ormai consolidato nella giurisprudenza italiana.

E le spese ordinarie?

Le spese ordinarie vengono generalmente ripartite tra venditore e acquirente in base al momento del trasferimento della proprietà.

Nella pratica, l’amministratore provvede spesso a effettuare un conteggio proporzionale in base alla data del rogito.

Ad esempio:

• fino al giorno del rogito le spese maturano a carico del venditore;
• dal giorno successivo competono al nuovo proprietario.

Se il condominio approva lavori dopo il rogito?

In questo caso, salvo accordi diversi tra le parti, la spesa compete al nuovo proprietario.

Anche se il lavoro riguarda parti comuni esistenti da anni, ciò che conta è il momento in cui l’assemblea ha deliberato l’intervento.

Attenzione ai lavori già discussi ma non ancora approvati

Uno degli aspetti più delicati riguarda le opere straordinarie già previste o in fase di valutazione.

Può accadere che:

• siano già stati richiesti preventivi;
• siano stati effettuati sopralluoghi tecnici;
• l’argomento sia stato discusso in assemblea;
• la delibera non sia ancora stata approvata.

In questi casi è fondamentale che l’acquirente venga informato prima di sottoscrivere una proposta di acquisto.

Una corretta trasparenza evita contestazioni future e consente alle parti di raggiungere accordi chiari prima del rogito.

Il certificato dell’amministratore: un documento fondamentale

Prima del rogito è buona norma richiedere all’amministratore una dichiarazione aggiornata che indichi:

• eventuali morosità del venditore;
• spese ordinarie non ancora versate;
• lavori straordinari deliberati;
• eventuali contenziosi condominiali in corso;
• fondo cassa straordinario esistente.

Questo documento permette ad acquirente, venditore e notaio di avere un quadro chiaro della situazione.

Il nuovo proprietario rischia di pagare debiti del precedente?

Sì, in parte.

L’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede che chi acquista un appartamento possa essere chiamato a rispondere insieme al venditore per i contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Per questo motivo è fondamentale verificare sempre la posizione contabile dell’immobile prima del rogito.

Si possono prendere accordi diversi?

Assolutamente sì.

Venditore e acquirente possono accordarsi diversamente rispetto alla regola generale.

Ad esempio:

• il venditore può impegnarsi a sostenere lavori deliberati prima del rogito;
• l’acquirente può accettare di assumersi alcune spese in cambio di una riduzione del prezzo;
• le parti possono disciplinare la ripartizione attraverso clausole specifiche nella proposta o nel preliminare.

L’importante è che gli accordi siano chiari e messi per iscritto.

Un caso molto frequente

Immaginiamo che il condominio approvi il rifacimento della facciata a maggio.

La vendita viene conclusa a luglio.

Anche se alcune rate verranno richieste negli anni successivi, la spesa rimane generalmente a carico del venditore perché la delibera è stata approvata quando era ancora proprietario dell’immobile.

Diverso sarebbe il caso di una delibera approvata dopo il rogito: in quel caso la spesa spetterebbe normalmente all’acquirente.

Nella nostra attività quotidiana ad Albenga, Ceriale, Borghetto Santo Spirito, Loano, Finale Ligure e nell’entroterra ligure, le spese condominiali rappresentano uno dei temi più discussi durante le trattative. Chiarire questi aspetti fin dall’inizio aiuta a evitare incomprensioni e ritardi nelle fasi finali della compravendita.

Il consiglio di AgeCasa

Le spese condominiali sono uno degli aspetti che più spesso generano incomprensioni durante una compravendita.

Per questo motivo, prima di mettere in vendita un immobile, è importante raccogliere tutta la documentazione condominiale e verificare eventuali lavori già deliberati o in programma.

Domande frequenti

Chi paga il rifacimento della facciata deliberato prima del rogito?

In linea generale il venditore, perché era proprietario al momento della delibera.

Chi paga una spesa approvata dopo il rogito?

Normalmente l’acquirente, essendo il nuovo proprietario dell’immobile.

L’acquirente risponde delle morosità del venditore?

Può essere chiamato a rispondere dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente, secondo quanto previsto dalla normativa condominiale.

È possibile accordarsi diversamente?

Sì. Venditore e acquirente possono stabilire una diversa ripartizione delle spese purché l’accordo sia chiaramente indicato nei documenti contrattuali.

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