Vuoi vendere casa? I 10 controlli da fare prima di metterla sul mercato

Vendere casa non significa semplicemente pubblicare un annuncio, scattare qualche fotografia e aspettare che arrivi un acquirente.

Una compravendita immobiliare inizia molto prima della prima visita.

Uno degli errori che vediamo più frequentemente è arrivare alla proposta d’acquisto e scoprire soltanto in quel momento che manca un documento, che la planimetria non corrisponde perfettamente allo stato dell’immobile, che esiste una questione condominiale da chiarire o che una modifica effettuata anni prima deve essere verificata.

Problemi che, se individuati prima della commercializzazione, possono spesso essere affrontati con maggiore tranquillità.

Per questo, prima di mettere una casa in vendita, è importante verificare la situazione documentale, tecnica e condominiale dell’immobile.

Ecco i 10 controlli che consigliamo di fare.

1. Recuperare l’atto di provenienza

Il primo documento da individuare è quello attraverso il quale sei diventato proprietario dell’immobile.

Può trattarsi, ad esempio, di una compravendita, una successione o una donazione.

L’atto di provenienza permette di ricostruire la storia giuridica dell’immobile e di verificare fin dall’inizio eventuali aspetti che meritano un approfondimento.

È un controllo particolarmente importante quando la proprietà deriva da successioni, donazioni o quando esistono più comproprietari.

2. Verificare che tutti i proprietari siano correttamente individuati

Può sembrare scontato, ma prima di iniziare una vendita bisogna sapere esattamente chi dovrà partecipare alla compravendita.

Un immobile può appartenere a una sola persona, a coniugi, fratelli, più eredi o altri comproprietari.

Se la proprietà è condivisa, è importante affrontare questo aspetto fin dall’inizio e verificare che ci siano le condizioni per procedere con la vendita.

Scoprirlo quando è già arrivata una proposta può complicare inutilmente la trattativa.

3. Confrontare la planimetria catastale con la casa

Prendi la planimetria catastale e confrontala con l’immobile così come si presenta oggi.

Le stanze sono nella stessa posizione?

Le porte corrispondono?

Sono state spostate pareti?

Sono presenti locali o spazi rappresentati diversamente?

Durante gli anni è normale che una casa possa essere stata modificata.

Il punto non è dare per scontato che esista un problema, ma individuare eventuali differenze prima di trovare l’acquirente.

È importante ricordare, inoltre, che la situazione catastale e quella urbanistico-edilizia sono verifiche differenti.

4. Verificare la regolarità urbanistica ed edilizia

Questo è uno dei controlli più importanti.

La situazione reale dell’immobile deve essere confrontata con la documentazione edilizia depositata presso gli uffici competenti.

Nel tempo potrebbero essere state realizzate modifiche interne, ampliamenti, verande, aperture, soppalchi o altri interventi.

Quando necessario, è opportuno affidare questa verifica a un tecnico abilitato.

Fare il controllo prima di mettere la casa sul mercato permette di avere il tempo necessario per capire come gestire eventuali difformità, invece di scoprirle quando l’acquirente sta già aspettando di andare al rogito.

5. Controllare la situazione catastale

Oltre alla planimetria, è opportuno verificare i dati catastali dell’immobile e delle eventuali pertinenze.

Box, cantine, soffitte, posti auto e altri locali devono essere correttamente individuati.

Questo permette anche di evitare equivoci su ciò che sarà effettivamente compreso nella vendita.

6. Verificare ipoteche e altri gravami

Avere un mutuo ancora in corso non significa necessariamente non poter vendere casa.

È però importante conoscere con precisione la situazione prima di iniziare la commercializzazione.

Lo stesso vale per eventuali altre formalità o gravami che interessano l’immobile.

Conoscerli in anticipo consente di capire quali procedure saranno necessarie per arrivare correttamente al trasferimento della proprietà.

7. Fare il punto sulla situazione condominiale

Se vendi un appartamento in condominio, raccogli anche la documentazione relativa allo stabile.

È importante conoscere:

• eventuali spese condominiali ancora da pagare;
• lavori straordinari già deliberati;
• lavori in discussione;
• eventuali contenziosi;
• regolamento condominiale;
• situazione dei fondi condominiali;
• eventuali interventi programmati.

Queste informazioni interessano molto gli acquirenti.

Meglio quindi essere in grado di fornirle fin dalle prime fasi della trattativa.

8. Controllare l’APE

L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento importante nella commercializzazione di un immobile.

Prima di pubblicare la casa è quindi opportuno verificare se l’APE è disponibile, se è ancora valido e se corrisponde alla situazione dell’immobile.

Anche la classe energetica è un’informazione che gli acquirenti valutano con crescente attenzione.

9. Decidere prima cosa rimarrà nella casa

Può sembrare un dettaglio, ma durante una trattativa queste domande arrivano molto spesso.

È quindi utile stabilire prima della vendita cosa è compreso nel prezzo e cosa invece verrà rimosso.

Gli accordi definitivi dovranno poi essere riportati chiaramente nella documentazione contrattuale.

10. Stabilire il prezzo sulla base del mercato, non delle aspettative

L’ultimo controllo non riguarda un documento, ma può determinare buona parte del risultato della vendita.

Quanto vale realmente la casa oggi?

Il prezzo richiesto dal vicino, quanto hai pagato l’immobile anni fa o la cifra che desideri ottenere non rappresentano necessariamente il suo attuale valore di mercato.

Una valutazione dovrebbe tenere conto di molti fattori:

• posizione;
• metratura;
• piano;
• ascensore;
• esposizione;
• stato dell’immobile;
• spazi esterni;
• pertinenze;
• caratteristiche del condominio;
• domanda presente nella zona;
• immobili realmente comparabili;
• andamento del mercato locale.

Partire con un prezzo non coerente può ridurre l’interesse iniziale e prolungare inutilmente i tempi di vendita.

Perché fare questi controlli prima di pubblicare l’annuncio?

Perché il momento peggiore per scoprire un problema è quando hai già trovato l’acquirente.

Immagina di ricevere una proposta interessante e scoprire successivamente che occorre recuperare una pratica edilizia, chiarire una difformità o ricostruire una situazione ereditaria.

La trattativa può rallentare proprio nel momento più delicato.

Preparare la documentazione prima consente invece di presentare l’immobile con maggiore trasparenza e affrontare le richieste dell’acquirente con informazioni più complete.

Il consiglio di AgeCasa

Nel nostro lavoro vediamo spesso proprietari concentrarsi inizialmente su una sola domanda:

“A quanto posso vendere casa?”

È certamente importante.

Ma prima ce n’è un’altra:

“La mia casa è pronta per essere venduta?”

Per noi preparare un immobile alla vendita non significa soltanto valorizzarlo con fotografie professionali, video, Home Staging e una corretta strategia di marketing.

Significa anche verificare, per quanto di nostra competenza e con il supporto dei professionisti necessari, che la documentazione utile alla compravendita venga raccolta e che eventuali criticità conosciute vengano affrontate prima che possano trasformarsi in un problema durante la trattativa.

Una vendita ben preparata parte prima dell’annuncio.

Domande frequenti

Quali documenti servono per vendere casa?

La documentazione varia in base all’immobile e alla sua storia. Tra i documenti normalmente rilevanti troviamo atto di provenienza, documentazione catastale, APE e documentazione relativa alla situazione urbanistico-edilizia e, quando presente, condominiale.

Posso mettere in vendita una casa se ho ancora il mutuo?

Sì, la presenza di un mutuo non impedisce di per sé la vendita. È però necessario conoscere la situazione dell’ipoteca e stabilire come verrà gestita nell’ambito della compravendita.

Posso vendere se la planimetria catastale non corrisponde alla casa?

Prima di procedere è opportuno far verificare la situazione da un tecnico abilitato. Non tutte le difformità sono uguali e occorre comprendere il caso concreto e gli eventuali adempimenti necessari.

Chi paga i lavori condominiali deliberati prima della vendita?

La ripartizione delle spese straordinarie tra venditore e acquirente richiede particolare attenzione e può dipendere dal momento della delibera e dagli accordi contrattuali tra le parti. È opportuno chiarire la situazione prima della proposta.

Devo fare tutti i controlli prima di pubblicare l’annuncio?

Anticipare le verifiche principali è fortemente consigliabile. Permette di conoscere meglio l’immobile che si sta vendendo e riduce il rischio che eventuali criticità emergano quando è già in corso una trattativa.

Conclusione

Quando si decide di vendere casa, la tentazione è quella di partire immediatamente dall’annuncio.

In realtà, una vendita ben organizzata dovrebbe iniziare dalla preparazione dell’immobile e della sua documentazione.

Provenienza, proprietà, Catasto, situazione urbanistica, eventuali gravami, condominio, APE, pertinenze e corretta valutazione sono elementi che meritano di essere analizzati prima di incontrare il potenziale acquirente.

Perché trovare un acquirente è importante.

Essere pronti quando arriva quello giusto lo è ancora di più.

Le informazioni contenute nell’articolo hanno carattere generale e divulgativo. Ogni immobile presenta una situazione specifica; per verifiche tecniche, notarili, fiscali o legali è opportuno rivolgersi ai professionisti competenti.

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