Perché alcune case restano invendute per mesi (e come evitarlo)
Sofia Di Salvo • 27 febbraio 2026
Se ti stai chiedendo perché la tua casa non si vende, sappi che succede più spesso di quanto si pensi. Anche in una zona molto richiesta, alcuni immobili restano online per mesi senza visite o con proposte troppo basse.
Quasi sempre non è “colpa del mercato”: è una combinazione di prezzo, presentazione e strategia di vendita. Vediamo i motivi più comuni e, soprattutto, come correggerli.
1) Prezzo fuori mercato: il problema che blocca tutto
Il motivo numero uno per cui una casa resta invenduta è un prezzo iniziale troppo alto rispetto a immobili simili venduti di recente.
Il punto critico sono i primi 30 giorni: è quando l’annuncio ha più visibilità e viene visto dagli acquirenti più pronti. Se il prezzo non è allineato:
- gli utenti lo scartano subito
- le richieste calano
- l’annuncio “invecchia”
- dopo i ribassi, l’immobile viene percepito come difficile
Partire con una valutazione realistica e una strategia di posizionamento prezzo fin dall’inizio.
2) Foto e presentazione: online “si compra con gli occhi”
Oggi la prima visita è su smartphone. Se le foto non funzionano, la visita dal vivo non arriverà mai.
Errori frequenti negli annunci:
- immagini scure o storte
- disordine, oggetti personali, letti sfatti
- balconi non valorizzati (che al mare contano tantissimo)
- ambienti poco luminosi
Soluzione: foto luminose, ordine, decluttering e — quando serve — home staging per far percepire più spazio e valore.
3) Annuncio “generico”: non comunica i vantaggi reali
Molti testi sono tecnici e uguali a mille altri (“bilocale, 55 mq, secondo piano…”). Ma chi compra una casa vuole capire che vita farà lì.
Un annuncio efficace deve rispondere subito a:
- distanza reale dal mare e servizi raggiungibili a piedi
- esposizione e luminosità (fondamentali)
- spazi esterni (balcone/terrazzo) e come si usano
- parcheggio, cantina, ascensore: sì/no e impatto pratico
Soluzione: descrizione orientata ai benefici, non solo alle caratteristiche.
4) Troppa concorrenza “simile”: serve differenziarsi
A Borghetto, la zona in cui opero, c’è molta offerta di bilocali e trilocali da seconda casa, spesso con caratteristiche simili. Se il tuo immobile non spicca, finisce nel mucchio.
Soluzioni per differenziarsi:
- valorizzare terrazzo e zona giorno (foto + allestimento)
- micro-interventi a basso costo (imbiancatura, luci, dettagli)
- evidenziare plus: esposizione, vista, distanza reale mare, ascensore, posto auto
5) Strategia di vendita assente: “metto l’annuncio e aspetto”
Pubblicare un annuncio non è una strategia. Una vendita efficace richiede:
- prezzo e posizionamento corretti
- canali di marketing coerenti (portali + rete + contatti qualificati)
- gestione richieste e preselezione
- gestione visite con feedback e correzioni rapide
Se non c’è un piano, l’immobile resta online… finché qualcuno capita.
6) Poca disponibilità alle visite: l’acquirente passa oltre
Chi compra una casa al mare spesso viene nei weekend o in ferie e decide in tempi rapidi. Se è difficile fissare una visita:
- l’interesse cala
- si perdono opportunità
- l’acquirente sceglie un’altra casa
Soluzione: disponibilità flessibile e visite organizzate in modo “concentrato” (qui l’Open House può fare una grande differenza).
7) Nessun “rilancio” dopo le prime settimane
Se dopo 2–3 settimane non arrivano visite o proposte, serve intervenire subito. Molti proprietari invece aspettano mesi senza cambiare nulla.
Rilancio efficace:
- controllo prezzo e concorrenza
- nuove foto/nuovo copy
- riposizionamento su target (prima casa, casa vacanza, investimento)
- piano visite più intenso
Gli immobili che si vendono in tempi buoni, di solito, hanno tre cose:
- prezzo corretto al lancio
- presentazione professionale (foto + ordine + valorizzazione)
- strategia marketing + gestione visite (non improvvisata)
✅ Richiedi una valutazione professionale e un check strategico dell’annuncio: coi giusti accorgimenti mirati potrai sbloccare la tua vendita.
Sofia Di Salvo
AgeCasa di Borghetto
Corso Europa 141r
📲 331 7054720
